？연구 배경？주요 내용

- 언론 빅데이터 분석으로 사회적 경기 체감 정량화한 첫 지수 공개- 금융·주택·정책·기술 등 복합 요인 반영… 기존 경기지표의 한계 보완- 기업·금융·정부 모두 활용 가능한 통합 분석 도구로 산업 대응력 제고

？본 보고서는 연구 의뢰자의 요청에 따라 관계인에게 제한배포됨을 양해 바라며 필요시 연구자에게 문의하여 주시기 바랍니다.？

우리나라 공공공사 선금 제도는 계약상대자의 초기 자금 부담을 완화하고 신속한 재정 집행을 유도하기 위해 도입됨.- 선금 지급한도는 ’97년도 제정된 舊 ‘(회계예규)선금지급요령’에서 계약금액의 70%로 명시된 이후, 한동안 「국고금 관리법」 등에서도 동일한 수준이 유지되어 왔음. - 이후 ’20년 4월, 코로나19의 영향으로 인한 기업의 자금난 완화를 위해 시행령 개정 및 한시적 계약지침을 통해 한도를 80%로 상향하였으며, ’24년 2월 장기화된 경기침체에 대응하는 차원에서 100%까지 확대하는 특례가 발표된 이후 현재까지 반기마다 해당 지침의 적용 기간이 연장되어 옴.그러나 선금 지급한도 확대는 ‘필요 자금의 적기 지원’이라는 제도의 본래 목적을 벗어나 여러 부작용을 초래하면서 건설공사 수행의 건전성과 건설시장 전반의 안정성을 저해함.- 선금 한도가 100%로 확대될 경우, 해당 공사와 직접 관련이 없는 일반관리비 등까지 일괄 선지급되는 결과가 발생하여 제도의 목적과 정면으로 배치되며 정책적 실효성이 저하됨.- 특히 업계 전반의 경영 여건이 악화된 상황에서 필요 이상의 과도한 선금 집행은 건설사업자로 하여금 해당 금액을 채무 상환 등 공사 외 용도로 전용토록 하는 유인책으로 작용함.- 또한, 발주자는 경기 부양, 기관평가 대비 조기 재정집행 실적 확보 등을 이유로 사업자의 자금 운용 여력과 무관하게 선금 집행을 강제하는 관행을 유지하고 있으며, 그 결과 원·하도급자의 부담이 가중됨.또한, 과도한 선금 지급은 공사도급 및 그에 수반되는 보증·보험 계약의 이해관계자인 건설사업자, 보증기관, 발주자 등 각 주체에 부정적인 영향을 미치고 있음. - (건설사업자) 경기침체로 인한 기업의 부도 및 금융거래 정지 사례가 늘어나면서 공사 중도 해지 후 선금 반환·기성 정산 과정에서 단기 현금 유출이 급증, 기업 유동성 악화의 악순환이 형성됨.- (금융·보증기관) 건설사업자의 보증·보험 의존도가 높아지는 상황에서 보증사고·대위변제 발생 사례가 증가하고, 그 결과 보증기관 전반의 손해율이 상승하여 자체적 위험관리 노력만으로는 한계에 봉착함.- (발주자) 선금 규모가 증가할수록 공사계약 중도타절에 따른 기성 정산 및 선금 회수 난이도 또한 증가하며, 계약 해지된 공사의 재개를 위한 추가 비용·시간 투입 등으로 손실이 확대됨. 이에 본 고에서는 공공공사 선금의 집행·관리 실태를 기반으로 제도의 본래 취지를 실현하고, 재정 효율성과 산업 안정성의 균형 확보를 위한 합리적 개선 방안을 제시함.- 첫째, 내수경기 활성화 효과가 제한적인 현행 지급한도(100%)를 과거 수준인 70%로 조정하여 필요 이상의 자금 선집행을 억제하고 재정 건전성을 확보토록 함.- 둘째, 현장의 자금 흐름과 집행 효율을 높이기 위해 ‘중간 선금 제도’ 도입을 제안함. 공공공사 착수 시 의무 비율만큼 1차 선금을 지급한 이후, 공정률 50% 도달 시점에 일정 비율의 2차 선금을 추가 지급하도록 하며, 추가 지급 시 기존 선금의 사용내역을 검증하는 절차를 마련함.향후 정책은 자금 집행의 양적 확대를 통한 단기적 유동성 지원에 머무르지 않고, 공공 및 민간 부문의 발주 물량 창출 및 수요 진작 등을 통해 중장기적으로 건설산업 생태계의 체질을 강화하는 방향으로 전환되어야 할 것임.

지난 9월 7일, 정부는 시장의 주택공급 부족 우려에 대응하고 안정적인 주택공급 환경을 마련하기 위하여 「주택공급 확대방안」(이하 9·7대책)을 발표함.- 공급(착공) 목표는 항후 5년 동안 연평균 27만호, 총 135만호 수준에 달해 공급 부족 해소가 기대됨.- 특히 공공과 민간의 역할을 조화롭게 설계하여, ①(공공 주도)공적역할 확대, ②(공공·민간 협조)법·제도적 지원, ③(민간 주도)규제 완화·지원의 3가지 유형을 제시함.- 구체적인 방안으로는 ①수도권 주택 공급 확대 및 조기화, ②도심 내 주택공급 확대, ③민간 주택공급 여건 개선, ④수요관리 및 거래 질서 확립을 제시함‘수도권 주택공급 확대 및 조기화’는 수도권 택지 내 주택건설사업 LH 직접시행, 토지 효율화, 비주택용지→주택용지 전환, 분양 가시화 등으로 공급 체감을 조기화하는 방향임.- 이를 통해 당초 2026~2030년 수도권 공공택지 착공 예상 물량인 25.1만호보다 12.1만호 더 많은 37.2만호를 착공하는 것을 목표로 함.- 다만 실질 순증 물량이 제한적이고 공사지연·자금조달 리스크로 민간 참여 유인이 저하될 소지가 있음.- 따라서 조달여건 개선·시공과정 상 리스크 헷지·인센티브 등 민간 유인 강화가 우선적으로 필요하며 추가적인 착공 물량 확보를 위해 공공사업 여건 개선(LH 도급 구조 개편·미착공 착공 전환), 신규 공공택지 단계적 증량·로드맵 제시가 필요함.‘도심 내 주택공급 확대’는 노후·유휴부지 활용, 정비사업 활성화·제도 개편을 통해 주택 착공을 활성화하겠다는 계획임.- 동 방안을 통해 향후 5년간 추가 확보할 수 있을 것으로 기대되는 착공 물량은 약 40.3만호에 달함.- 도심 내 주택공급 확대 방안 분석 결과, 중·장기 효과가 기대되는 한편, 단기 효과는 제한적일 것으로 판단되며 시장 안정 효과 역시 단기보다는 중·장기에 나타날 가능성이 높음.- 이를 보완하기 위해 공공성을 강화한 민간시행 병행, 도심 공공주택 복합사업 제도개선, 노후계획도시 마스터플랜 수립·선별적 통합정비 유도·추가 제도정비, 정비 부작용 우려 보완(이주자금 지원 확대·공공기여 임대주택 공개추첨), 공원녹지 의무 추가 완화·소송 지연 문제 개선 등이 필요함.‘민간 주택공급 여건 개선’은 기존 제기된 불합리한 규제를 개선, 민간참여 유인을 강화함.- 인허가 합리화, PF 보증 확대·조기착공 인센티브, 비아파트 단기공급 확대 등으로 착공 촉진·단기 물량 증대가 기대되나, 수익성 개선은 제한적이고 재정 부담 확대·비아파트 선호 부족·공급량 제약이 우려됨.- 보완 방안으로서 개발이익 환수 통합·학교용지 부담 완화·용도지역 유연화 등 장기 규제개선, 모듈러·신공법 활성화(법체계·인허가·성능기준 개선), 공공지원 민간임대 확대(도심형·청년 특화)가 필요함.‘수요관리 및 거래 질서 확립’은 공급 확대의 실효성을 높이기 위한 수급 균형 조정 메커니즘을 설계함.- 규제지역 LTV 강화, 임대사업자 LTV 제한, 전세대출 보증 일원화, 토지거래허가구역 권한 확대 등을 즉각 실시하였으나 비규제지역 풍선효과와 임차시장 불안에 대비한 모니터링이 필요함.- 중·장기 개선방안으로 LTV·DSR·보증 간 역할 분담과 장기 운용 원칙을 확립하고, 규제지역 제도를 중복 최소화·일원화 방향으로 정비하며, AI 기반 이상거래 예방·조사 자동화를 강화할 필요가 있음.

2025년 서울시의 노후 건축물은 전년 대비 61.2% 증가함. 최근 정부의 도시정비사업 신속 지원을 위한 의지와 정책을 고려하면, 레미콘 수요가 대폭 늘어날 것으로 전망됨.- 서울시의 동북권과 서남권 중심으로 노후 시설물의 교체, 철거, 보수 등 관련 공사가 활발히 이루어짐.- 전체 건축물 중에 30년 경과된 노후 건축물은 61.2%를 차지하며, 이는 도시의 노후화를 의미함.- 서울 도심권의 노후화율은 41.4%로 다른 생활권역보다 최소 0.4%p ~ 최대 16.2%p 높음.실제로 서울의 노후 건축물은 주거시설 중심으로 증가하고 있으며, 추진 중인 도시정비사업 가운데 114곳은 착공 확률이 높아 대량의 레미콘 공급이 불가피할 것으로 예상됨.- 노후 건축물이 많은 시기의 레미콘 잠정 추정량은 65,439,341.1㎥이며, 이는 서울·경인 레미콘 출하량이 가장 많았던 시기의 89.8% 달하는 수치임.- 도시정비사업의 급격한 증가가 예상되는 시기의 레미콘 소요량은 2,016,000㎥로, 서울 관내 레미콘공장 총생산량의 91.9%를 차지함.- 레미콘 납품을 위한 생산량 및 공급량 확충을 위한 현실적인 대책 마련이 시급히 요구됨.서울 내 잇따른 레미콘공장 철거로 생산량 감소와 납품 공급망에 공백 지역이 발생함. 게다가, 도심지 내 차량 통행·운행 제한 또한 레미콘 공급을 제한하는 요인으로 작용함.- 서울 내 레미콘공장이 2곳만 운영될 예정이므로, 생산량 감소와 함께 도심권, 동북권·서남권 일부에 공급망 공백을 발생시킴.- 차량 통행·운행 제한은 일일 공급량 감소와 더불어 특정 시간만 작업이 가능해져 생산성 저하를 초래함.정부는 안정적인 레미콘 납품을 위해 여러 제도를 시행하고 규정을 완화함. 그러나 변화한 레미콘 납품 공급망을 고려하지 못해 기대 효과는 예상보다 적을 것으로 판단됨.- 공공 건설 현장에 우선납품제와 분할납품기한제의 시행으로 레미콘 납품 안정화에 일부 기여가 예상됨. 그러나 대상 선정에 대한 객관성·형평성 부족, 계약 및 관리상의 복잡성 증가 등의 문제가 내재함.- 현장배치플랜트를 통해 전량 생산을 못 하는 지역은 외부에서 물량 확보를 위한 노력과 현장 생산장비 운용 관리를 병행해야 함. 따라서 서울의 도시정비사업 현장에 극히 일부만 도입할 것으로 예상됨.앞의 내용을 종합하면, 레미콘 수요가 향후 몇 년 이내에 대폭 증가할 것으로 전망됨에 따라 다각적인 정책과 자구적인 노력이 필요함.- 관급과 사급의 레미콘은 유사한 문제점을 안고 있음. 정책적 노력으로 납품 지시·이행을 위한 감독 권한 조정·강화, 성과 기반 계약제도 도입, 품질 제고 및 책임 명확화 기준을 마련해야 함.- 다양한 배치플랜트 개발·확산을 위한 정책과 비용 절감 및 친환경을 고려한 자구적인 노력이 요구됨.- 현장배치플랜트의 확산을 위해 시공자·감리자의 배치 기준 조정과 비용의 배분 규정도 필요함.- 현장배치플랜트의 생산량이 제한된 현장에서 레미콘 납품 지연과 수급 불안정을 해소하기 위한 생산량 증대를 일시적으로 허용하는 예외 규정도 고려해야 함.-？이동식 배치플랜트에 의한“임대-생산-운영·유지관리”가 변화된 공급망에 적합한 사업으로 안착하기 위한 공감대를 형성해야 함.？

건설업체 산업재해 발생률 산정제도는 기존 환산재해율에서 사고사망만인율로 변경됐으며, 당초 종합건설업체를 대상으로 하였으나 2021년부터 전문건설업체도 대상으로 포함됨.- 환산재해율은 업무상 발생한 재해 중 사망재해에 가중치를 부여하여 산정하는 재해율을 의미하며, 2018년 12월부터 상시 근로자 수 1만명당 업무상 사고로 인한 사망자 수를 나타낸 비율로 변경됨.고용노동부는 건설업체의 자율적인 재해예방 활동 촉진을 위해 업체별 사고사망만인율을 매년 산정하고, 이를 공공공사 입찰에 반영토록 하고 있음.- 사고사망만인율은 시공능력평가 공사실적액 감액, 입찰참가자격 사전심사의 신인도 가감점, 종합심사낙찰제와 적격심사낙찰제 심사 기준에 활용되므로 사고사망만인율의 산정은 건설업체에게 산업재해 발생의 책임을 묻는 강도 높은 행정제재의 근거로 활용되고 있음.산업재해 예방 의무를 준수해 사망재해의 과실이 없어도 작업 관련성이 있다면 ？산업안전보건법？ 위반 여부와 무관하게 사고사망만인율이 산정될 수 있어 업계의 개선 요구가 높음.- 고용노동부는 건설업체 사고사망만인율에 대한 이의신청 제도를 운영하고 있으나, 이의신청이 반려될 경우 법원의 최종 과실 여부 판단과 관계없이 건설업체의 사고사망만인율 산정에 포함되어 추후 무혐의 처분 또는 무죄로 확정되더라도 사고사망만인율 산정에 따른 제재 등의 피해를 감수해야 함.행정업무 처리 역량이 대형업체에 비해 상대적으로 취약한 대다수 중소건설업체의 경우 이의신청을 위한 구비서류 작성 및 검토 등 적절한 대응에 어려움을 겪고 있는 실정임.- 이의신청 기간은 사고사망만인율을 통보한 날로부터 10일 이내로 제한되어 있으며, 이의신청 유형에 따라 많은 서류를 요구해 사고사망자 수 제외에 해당됨에도 이의신청을 접수하지 못하는 사례도 발생함.- 한정된 인력으로 안전, 품질, 회계, 행정 등 각종 업무처리를 수행해야 하는 중소건설업체의 경우 이의신청을 접수하더라도 제외 및 정정 신청을 위한 증빙서류 작성 등 대응에 어려움을 겪을 가능성이 큼행정업무 역량이 부족한 대다수 중소건설업체의 사고사망만인율 이의신청 제도의 활용성 개선을 통해 공정한 평가를 받을 수 있도록 제도 접근성 개선과 지원체계 마련 두 가지 측면의 개선방안을 제안함. - 시행 규칙상 10일 이내로 규정된 이의신청 허용 기간을 14일 또는 2주로 연장하도록 개정하여 사고사망만인율에 대한 이의를 제기하고자 하는 건설업체에게 충분한 기간을확보해 줄 필요가 있음.- 건설분야 협？단체는 사고사망만인율 이의신청 제도와 관련한 매뉴얼 배포 등 업무 지원을 통해 중소건설업체의 부족한 행정 및 대관업무 역량을 지원할 수 있는 체계를 구축할 필요가 있음.또한, 사망재해 과실과 관련한 재판이 계류 중일 경우, 산업재해 과실 여부가 확정된 이후 사고사망만인율을 산정하도록 업체별 사고사망만인율 산정 시 재판이 진행 중인 사망재해의 사고사망자 수 산입을 유예하는 방안을 검토할 필요가 있음.- 이는 사고사망자 수 산입의 면제가 아닌 합리적 산정을 위한 제안으로, 부적절한 목적의 소송 제기는 추후 사고사망자 수 누적과 이에 따른 사고사망만인율 기반 제도 운영 과정에서 가중된 불이익이라는 결과로 이어질 수 있어 개정에 따른 건설업체의 소송 남용 가능성은 제한적일 것임.

(목적) 청약제도와 관련한 사회적 중요도에 비해 실증 분석에 기초한 연구는 많지 않음. 본 연구는 특별공급 청약제도의 운영 실태를 실증 자료에 기반하여 파악하고 이？ 를 바탕으로 제도 효율화를 위한 장기적 방향성을 모색코자 함.？ ？ ？- 2020년 1월~2024년 6월까지 ‘청약홈’의 1,853단지, 90만여 세대의 청약자료를 분석함.(물량) 전체 분양 중 49.0%를 특별공급으로 최초 배분하나, 청약자가 없어 일반공급으로 전환되는 물량이 많아, 실제 수요자에게 공급되는 특별공급은 전체 분양 중 28.5%임.？ ？ ？- 특별공급 평형 중 12.9%는 청약자가 전무하여 배정된 물량 전체가 일반공급으로 전환됨.？ ？ ？- 특별공급 중 73.7%가 광의의 저출생 대응(다자녀, 신혼부부, 다자녀, 생애최초, 신생아)으로 배분됨.(유형·지역) 특별공급 내에서도 유형별, 지역별 수요차가 크고, 동일한 평형에서도 특별공급과 일반공급의 청약경쟁률의 격차가 큼.？ ？ ？- 특별공급 공급 물량 중 절반이 청약자가 없는 것으로 분석됨. 특히, 다자녀(73.0%), 기관추천(62.5%), 노부모 부양(61.6%) 특별공급은 60%를 상회하여 청약자를 찾지 못함. ？ ？ ？- 그럼에도 불구하고 서울과 세종은 특별공급 청약경쟁률이 두 자릿수를 넘어서며 수요 쏠림이 확인되는데 이는 분양가상한제 적용에 따른 자산배분 기대에 따른 결과로 해석됨.？ ？ ？- 동일한 평형에 대해서도 특별공급과 일반공급의 청약경쟁률의 차가 큼. 특별공급 평형 중 19.2%만이 경쟁하나, 일반공급은 76.7%가 경쟁 상황임. (방향) 지역별·상품별 수요 편차가 지속적으로 확대됨에 따라 신규주택 판매 제도인 청약의 운영 효율성을 저해할 수 있어 개선이 필요함.？ ？ ？- 특별공급 미달 물량은 일반공급으로 전환되고 지금까지 분양시장은 지역과 유형에 무관하게 초과수요 시장을 형성하여 주택시장에 심각한 문제를 야기하지 않음. 그러나 시장 상황이 빠르게 변화하고 있어 제도 효율화가 필요한 시점임.(단기) 특별공급 배분과 실제공급 간 격차 해소하고, 유형별·지역별 물량 재조정이 필요함.？ ？ ？- 공공, 민간, 지역(분양가상한제 적용 여부), 유형별 수요를 확인하여 정책 목표 물량 재설정이 필요함. 시급하게는 생애최초·신혼부부 물량과 다자녀·기관추천 물량 간의 재조정이 검토되어야 함.(장기) 저출생 대응 등 특별공급의 정책 효과 검증, 분양가상한제 지역 등은 분양 이후 사후 관리 개념 도입, 민간 부문 자율성 확대 등을 검토할 필요가 있음.？ ？ ？- 특별공급은 1978년부터 50여년 동안 지속되고 있지만, 효과 검증은 이루어지지 않았음. 특별공급 수분양자의 거주기간, 자녀 출생 여부, 매도가격 등 행태 관찰 등을 통해 정책 효과 검증 작업이 필요함.？ ？ ？- 영국의 First Homes은 수분양가의 판매 가격을 규제하여 분양 이후 사후 관리하고 있음. 우리도 분양가상한제 지역 분양에 대해서는 사후 관리 방안을 모색하여 자산 배분 정책의 효과성 증대, 부담가능 주택 재고 유지 방안 등을 고민해야 할 것임.？ ？ ？- 청약제도는 청약통장, 국민주택채권, 주택도시기금 등 여러 제도와 맞물려 있어, 주택 판매제도를 개선하기 위한 장기적 관점의 로드맵 수립이 필요함.